1 マンションの売却前に確認すること

マンションの売却前は「お金」「時間」「書類」について整理しておきましょう。
自身の希望する売却価格とスケジュールを把握し、売却に必要な諸費用と書類の確認ができれば、組み立てたスケジュールに沿って無理のないマンション売却を進めていくことができます。どんな準備が必要で、どんな流れで進めれば良いのかをご紹介いたします。

1-1 希望する売却価格とスケジュールを考える

マンションの売却には、お金と時間がかかります。
自分がマンションを売却する目的を考え、希望する売却価格とスケジュールを組み立てていきましょう。
マンション売却にかかる平均的な期間は、3ヶ月〜半年程度とされています。

希望する売却価格は、「マンション売却で発生する諸費用を考慮して考える」ことが大切です。
希望価格を出すには、相場を知っておくことが大切になりますので、お持ちの物件周辺で似た条件で検索してみると、参考になります。

1-2 かかる費用を知ろう

マンションの売却時には下記の諸費用がかかります。
どのような費用があって、どれくらいかかるのか、知っておくと売却希望額のイメージに役立ちます。

■ 仲介手数料
（売買価格の3％＋6万円）+消費税
※売買価格が400万円を超える場合の手数料

■不動産売買契約書に貼る印紙代
売買契約書の作成時に必要となります。物件の売却価格によって印紙代は異なります。
印紙代の軽減措置制度が適用される場合もあるので、予め確認しておくか、私共にご相談ください。

■登記関係費用
マンションの所有者変更（所有権移転）や住宅ローンの担保（抵当権）の抹消などについて登記を行う費用です。
売却の場合は、住宅ローンの抵当権を抹消する登記費用のみ売主様の負担となるケースがほとんどです。

■ 譲渡所得税
マンションの売却を行い、購入したときの取得代金や諸費用、手数料などの取得費・譲渡費用よりも売却した額が多い場合、その額（売却益）に対して譲渡所得として課税されます。税率は不動産の所有期間によって異なります。

ローンが残っている場合は注意が必要です。一括返済を行うと金融機関への手数料がかかります。諸費用に関しては、売却相談後に詳しく説明いたしますので、わからないことがあれば、なんでもご相談ください。知識・経験ともに豊富な西日本産業担当者がご説明いたします。

1-3 必要書類は揃っているか確認する

マンション売却時に必要となる主な書類は、下記の5点です。

■権利証（または登記識別情報通知書）
■マンションの管理規約
■固定資産税評価証明書（または固定資産税納税通知書）
■マンションのパンフレット（間取り図などが分かるもの）
■購入時の売買契約書

スムーズな売却活動のスタートのために、マンション購入時のパンフレットや住宅内の設備の取扱説明書、管理組合からの通知や議事録などマンションに関係する書類も事前に揃えておきましょう。

1-4 土地の権利の詳細、建物の状態を確認する

土地の所有権や抵当権をはじめとする権利関係は査定額にも大きく影響が出ます。
売却しようとしている物件の土地の範囲は明確にしておきましょう。
立地や面積にくわえ、接している道路状況によっても土地の価格は変わります。
接道状況や接道の種類を確認しておくことも、売却後のトラブルを避けることにつながります。

土地の権利や状況はお客様だけで把握するのは難しいため、私たちが土地の調査もしっかり行いますので、お気軽にご依頼ください。

1-5 相続する場合または相続した場合

マンションの相続に関しては、ご家族に不動産として残すか、売却して現金化するか悩まれることがあります。
相続前と後、それぞれに売却を行う場合どのようなメリット・デメリットがあるかをご紹介します。

●相続前に売却を行う場合
[メリット]
一戸建ての相続においては、分割方法が家族の争点になりがちです。
相続が発生する前に、現金化しておけば、分割が行いやすくなる点が一番のメリットです。

[ デメリット ]
相続税は相続資産に応じてかかってきますが、現金で相続する方が一戸建てを相続するより相続税が高くなる場合があります。

●相続した後に売却を行う場合

[メリット]
相続後に、マンションを売却した方が相続税を節税できる場合があります。相続後にマンションを売却した場合も、一般的な売却時と同じように譲渡所得税が発生しますが、相続した不動産を10ヶ月以内に売却すると、所得税の負担が軽減される制度「取得費加算の特例」が適用されます。上手く活用すれば、相続後の売却の方が節税になる場合があります。

[デメリット]
相続人が複数人になる場合は、手続きが複雑になる場合があります。
例えば、相続人全員で一戸建てを共有財産とした場合は、売却時に全員の売却の意思が必要となるため、 スムーズな売却をお考えなら相続前に売却を行う方が良いかもしれません。

売却と相続どちらを先に行うか迷う際には、気軽にご相談ください。
提携している税理士のご紹介も可能です。

2 マンションの売却相談を行う

マンション売却に必要な準備ができたら、売却額を査定しましょう。 その後は売主様ご本人で査定価格を元に販売価格を設定いただきます。ここでは、査定におけるポイントを紹介していきます。

2-1 査定を依頼する会社を選ぶ

納得の行く売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。
査定額の精度が甘いと、売却期間の長期化や相場よりも安い価格での成約につながってしまいます。
査定額の精度は、これまでの取引数が重要となるため、取引実績の豊富な会社に依頼することをおすすめします。
西日本産業は地域に密着し、取引件数も豊富です。市場に沿った価格をご提案いたします。

2-2 訪問査定がおすすめ

不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。より正確な査定を行いたいのであれば、訪問査定がおすすめです。それぞれの特徴をご紹介します。

●机上査定
現地調査をせず、登記事項証明書などの書類のみで価格を査定する方法。概算の査定結果を数日で出すことができます。

●訪問査定
登記書類での査定を行ったうえで、現地を訪れ査定を行います。机上査定に比べると日数はかかりますが、立地条件や周辺環境を加味した詳細な査定が可能です。

訪問査定を行う際は、担当者に売却の目的や希望条件を詳しく伝えましょう。目的を伝えることで、売主様に合った売却戦略の提案を受けられます。

2-3 マンションの査定方法を知る

訪問査定後、査定額と評価項目、金額を算出するまでの流れが記載された「査定書」がもらえます。
全14項目にそれぞれ評点がつき、これらを合計したものが評価点となります。100点を基準としたもので、点数が高いほど査定額が上がる傾向になっています。

<評価項目>
・最寄り駅までの距離
・生活の利便性
・築年数
・建物のグレード
・管理人の管理形態
・駐車施設の有無
・部屋の階数
・角部屋または中部屋
・方位、向き
・間取り
・眺め、景観、日当たり
・騒音、振動
・室内の保守状況
・敷地利用権の種類

査定額の計算方法は、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3つがあります。
一般的にマンション査定で用いられるのは、取引事例比較法です。近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出します。

査定額（取引事例比較法）
＝ 事例地の単価（円/m2）× 建物面積（m2）× 補正率

補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことです。
事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して決めます。

2-4 売却を依頼する会社を選ぶ

査定が終わり、売り出し価格の見通しがついたら、実際に売却を依頼する会社を選んでいきます。
会社選びの基準は、売却地域での信頼、実績、ネットワークを持つ会社を選ぶことが大事です。
また、売却の目的や売主様のご状況に寄り添ってくれる姿勢があるかも会社選びのポイントです。
西日本産業は地元久留米で豊富な実績、独自のネットワークを持っております。
売却戦略の提案もご要望に沿って柔軟に対応いたします。

3 媒介契約を行う

売却活動を依頼する不動産会社を決めたら、売主様と不動産会社の間で、売却の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。

3-1 媒介契約の種類

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの契約内容をご紹介します。

1. 一般媒介契約
複数の不動産会社に売却活動を依頼できるため、売却活動を一社に任せるのが不安な方に向いています。しかし、各社への連絡をご自身で行う必要があります。自分で買主を見つけた場合も、仲介会社を経由せず直接買主と売買契約を締結できます。契約期間の定めはありません。

2. 専任媒介契約
売却活動を1社に任せる場合の契約です。2週間に1回以上の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が行われることが多いです。自分で買主様を見つけた場合には、仲介会社を経由せず直接売買契約を結ぶことも可能です。契約期間は最長3か月とされています。

3. 専属専任媒介契約
専任媒介と同じように1社の不動産会社とのみ契約できる契約ですが、専任媒介契約との主な違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されているため、より積極的な売却活動が行われます。さらに、自分で買主様を見つけても必ず不動産会社に仲介してもらい契約しなければならない点も専任媒介と異なります。契約期間は専任媒介契約と同じく最長3か月です。

どの契約にするかは売主様で選択することができますので、ご自身の考えに合うものをお選びください。
どのような契約が良いかもアドバイスいたします。

3-2 媒介契約に必要なもの

媒介契約を結ぶときには、下記の書類が必要となります。

■ 本人確認書類
・身分証明書
・印鑑
※マンションが共有名義の場合は共有者全員の本人確認書類が必要になります。

■ 権利証（または登記識別情報通知書）

■ 建物に関する書類
以下の書類で保有しているものは、持参しましょう。

・物件購入時の契約書・重要事項説明書など
・販売パンフレットなど
・マンションの維持費がわかる資料
・リフォームを行った場合の図面など
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書等
・地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書等
設備の取扱い説明書・マニュアル・保証書等もあるか確認しておきましょう。

4 マンション売却活動

できるだけ高く、短い期間で購入申し込みを受けるためには、どんな工夫ができるか売却活動のポイントをご紹介します。

4-1 HPや各広告媒体にてPR

売却活動では、物件情報サイトや各媒体を使って、売り出すマンションを広く露出し、購入者に気づいてもらうことが大切です。
西日本産業では、売主様の売却活動のサポートとして、自社HPや人気不動産サイトを通し、物件の告知活動を行います。

購入検討者の関心が高い写真の掲載には力を入れましょう。プロによる物件写真撮影もご紹介いたします。

4-2 内覧に向けた準備

内覧までの事前準備、注意点をご紹介します。
内覧前の事前準備としては、売却中の物件のアピールポイントとなるものを把握しておきましょう。
居住中の場合は、整理整頓、清掃し、清潔にしておくことも重要です。できる限り良い印象を持つように工夫しましょう。場合によっては、ハウスクリーニングを行うのも良いかもしれません。

4-3 媒介報告を受ける

媒介契約を結んだ場合は、不動産会社が売却物件に関する現状報告が義務づけられているため、定期的に状況報告が行われます。(専任媒介契約においては2週間に1回以上、専属専任媒介契約においては1週間に1回以上)
HPでの物件の閲覧状況や問い合わせの件数など、営業担当者から報告が行われます。疑問や要望がある場合は、都度伝えましょう。報告書の郵送やメール、お電話などご要望に沿った報告を行います。

4-4 購入申し込み

検討や内覧を経て、購入希望者から申込書がきたら、申込者と条件をすり合わせていきます。
「購入申込書」に記載されている購入条件を確認しましょう。確認すべき条件4点をご紹介します。

1. 購入価格
売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

2. 支払条件
手付金 売買契約締結時に受領する金額
内金 手付金の金額や引渡しまでの期間により設定される場合があります。
残代金 売買価格 −（手付金＋内金）です。

3. スケジュール
契約日 申込者の契約締結希望日が掲載されています。
決済日 申込者の売買代金の支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務 局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されることが多いです。
引渡し日 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。

4. 融資の利用予定
融資利用の有無、予定金額が記載されています。
※その他、売買契約締結に際し、申込者の希望される条件（解除項目、停止条件等の確認）などがあれば、掲載されています。

購入希望者との条件交渉はできるだけ少なく済ませた方がスムーズな売却につながるため、 営業担当者とよく話しあって条件交渉を行いましょう。西日本産業は、売主様のご希望や想いを第一にサポートを行います。

5 マンションの売買契約を結ぶ

購入条件の調整が終わったら、ついに「売買契約」です。
売買契約に必要な書類や費用、どんな流れで行うのを理解しましょう。

5-1 契約までに必要な書類と費用

売買契約を行うには下記の書類と費用が必要になります。

●必要書類
・登記関係書類（権利証または登記識別情報通知） ※原本の所在を確認し、コピーをとります
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・住民票
・本人確認種類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご準備ください）
・固定資産税納税通知書
・実印
代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類もご用意ください。
・委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
・代理人の印鑑
・売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・代理人の本人確認書類　※本人に事前に取引の意思確認が必要になります。

●諸費用
・仲介手数料の半金
・収入印紙（売買価格により異なります）
直前になって焦らずに済むように、売買契約に至る前から少しずつ余裕をもって準備しておきましょう。

5-2　契約の流れ

売買契約は売主様と買主様、仲介する不動産会社の三者にて行います。
基本的には、「重要事項説明書の読み合わせ」、「売買契約」、「署名・捺印、手付金の受領」、「売買契約の締結完了」の流れで行われます。

● 重要事項説明書の読み合わせ
取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面の交付を行います。

説明事項
・対象となる不動産の権利関係
・法令上の制限事項
・マンションの管理状態
・契約解除に関する事項
・「建物状況調査」実施の有無および内容等

● 売買契約
次に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。
契約内容や物件の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。

● 署名・捺印、手付金の受領
説明事項にご納得いただけたら、すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。

● 売買契約の締結完了
当日の手続きはこれにて完了です。
買主様より再度内覧のご希望があるかなど、事前に確認しましょう。

5-3 契約後の手続き

無事に売買契約が結べたら、次のステップである引渡しの流れとポイントについて説明します。
売主様に住宅ローンが残っている場合、完済手続きを行います。金融機関の抵当権が設定されていた場合は、抵当権抹消の手続きも必要となります。手続きには時間がかかるので、事前にローン借入先金融機関に確認しておきましょう。
司法書士や専門家によるサポートも行いますので、必要な場合はご相談ください。

5-4 引渡しまでに行うこと

売却が完了すると、売主様は新しい住居へと移り住む必要があります。
引越し準備は計画的に進めておきましょう。理想としては、買主様に物件を引き渡す約1ヶ月前が目安です。

想定スケジュール

●引越し1ヶ月前
・引越し方法の検討と業者の手配
・荷造りや粗大ごみの手配など、引越しの準備
・駐車場解約の手続き
・学校の転校手続き

●引越し1～2週間前
・電話の移転・郵便物転送の手配等
・役所へ転出届を提出
・電気、ガス、水道会社への届出等

●引越し当日から引渡し直前
・当日は、電気、ガス、水道の開栓
・引越し後、速やかに届出や住所変更の手続き
・売主様と買主様の立ち合いで、最終の引渡し前確認。設備表に基づく建物設備の確認に加え、一戸建て売却の場合は境界の確認もする

引越し前にはやることがたくさんあります。
チェックリストを用意して、ひとつひとつ確認しながら計画的に行いましょう。

6 残代金受領・引渡し

売買契約を締結したら、売買代金の残金の授受、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などのほか、マンションに関係する金銭の支払い・清算を行います。通常、売買の決済が完了後に物件の引渡しとなります。

6-1 引渡しに必要な書類

決済を行う際に、売主様には下記の書類や費用をご準備いただきます。
●書類等
・権利証（もしくは登記識別情報通知書）
・印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
・住民票
・買主様に引継ぐ書類（分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書）
・本人確認書類（運転免許証等、本人と確認できるものをご用意ください）
・鍵一式
・宅配ボックス等のカード
・メールボックスの暗証番号

●費用
・登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
・仲介手数料の半金

●印鑑等
・実印
・銀行印
・通帳（ローン返済口座のもの）

6-2 引き渡しの流れ

決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」、「売却不動産の引渡し」をの順で行われます。

● 登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

● 残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や都市計画税、管理費等の精算を行います。

● 関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。

● 鍵の引渡し
買主様に物件に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」に署名、捺印します。

● 諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用を支払います。

買主様が引き渡しを受けた後に設備の故障が見つかると、トラブルになりかねません。
設備の修理代や処分代は売却額から差し引いて交渉する方法もありますので、事前に条件を記載し、 トラブル防止に努めておくと安心です。

6-3 確定申告

物件の売却が済んだ後、最後に確認することは、確定申告についてです。

不動産売却を行った翌年の2月16日～3月15日までの間に、ご自身で確定申告を行う必要があります。
スケジュールは年度によってズレることがあるので、事前に確認しましょう。

確定申告を行うことで、売却により利益が出た場合は節税ができ、損をした場合も、還付を受けられることがあります。
一方、確定申告を行わずに、譲渡益が出た場合には、延滞税や無申告税、重加算税といった罰則が課せられてしまいます。

●譲渡益が出た場合
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例
・所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例等

●譲渡損失が出た場合
・自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定の自宅の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例等

確定申告が1人で行えるか不安な方はぜひご相談ください。
提携の税理士をご紹介します。