1 一戸建て売却前に確認することリスト

一戸建ての売却時には事前準備から売却まで多くの手続きが必要です。
はじめてだと不安になってしまう方も多いかと思います。
どんな準備が必要で、どんな流れで進めれば良いのかをご紹介いたします。

1-1 希望する売却価格とスケジュールを考える

はじめに、ご自身が一戸建てを売却する目的と希望する価格、スケジュールのイメージを持ちましょう。

希望価格を考えるうえで、意識しておきたいのは、諸費用と売却希望額と実際に売れた金額のズレです。
売却時には諸費用が発生すること、売りたい金額と実際に売れた金額は、必ずしも一致するわけではないことを意識しておきましょう。

希望価格を決める際は、相場を知っておくことが大切になります。
お持ちの物件周辺で似た条件で検索してみると、相場が理解できます。

また、マンション売却との違いを把握しておくことも必要です。
マンションと一戸建てでは売却のスケジュールも異なります。一戸建はマンションより売却にかかる時間が長いと言われています。状況により、売却のタイミングや売却活動によってはその期間も短くなる可能性もありますので、まずは不動産会社に相談しながらスケジュールを立てていきましょう。

1-2 かかる費用を知ろう

一戸建ての売却時には下記の諸費用がかかります。
どのような費用があって、どれくらいかかるのか、知っておくと売却希望額のイメージに役立ちます。

■ 仲介手数料
（売買価格の3％＋6万円）+消費税
※売買価格が400万円を超える場合の手数料

■不動産売買契約書に貼る印紙代
売買契約書の作成時に必要となります。物件の売却価格によって印紙代は異なります。
印紙代の軽減措置制度が適用される場合もあるので、予め確認しておくか、私共にご相談ください。

■登記関係費用
登記の登録や抹消、司法書士への報酬など

■測量費用
所有物件の測量実施時に必要になります。
敷地面積や境界標の有無、物件により費用が異なります。

■ 建物解体費用
取引条件等により建物の解体が必要になった場合に発生します。費用は建物面積など条件により異なります。

■ 所得税と住民税
ご自宅を売却し、利益(譲渡所得税)が出た場合に課税されます。物件の所有期間により税率は異なります。最高3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。詳しくはお尋ねください。

■ 引越し費用
お引っ越し先までの距離やお荷物の量により異なります。

ローンが残っている場合は注意が必要です。
一括返済を行うと金融機関への手数料がかかります。諸費用に関しては、売却相談後に詳しく説明いたしますので、わからないことがあれば、なんでもご相談ください。知識・経験ともに豊富な西日本産業担当者がご説明いたします。

1-3 必要書類は揃っているか確認する

一戸建ての売却には、複数の必要書類がございますので、こちらでご紹介いたします。できるだけ手元に揃えられるよう準備しましょう。

■ 身分証明書
■ 実印
■ 印鑑証明書
■ 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要）

■ 権利証もしくは登記識別情報通知書
法務局より発行された物件の詳細が記された書類。登記識別情報通知書は、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類のこと。

■ 固定資産税納税通知書
固定資産税の納税額の確認のために必要となります。

■ 購入時の売買契約書
一戸建て購入時の売買契約書。

■ 購入時の重要事項説明書
一戸建て購入時に不動産会社から不動産に関する注意事項を記した書類。

■ 測量図
土地の形状や面積を測量した際の結果が記された書類。
※作成日が古い、所有者の立ち会いがないなどの場合は、再度作成が必要になるケースがあります。

■ 境界確認書
隣地との土地の境界を判別させる境界確定測量により、定められた境界を証明するための書類。

■ 建物の請負契約書
注文住宅、リフォーム工事の施工時に施工会社と結ぶ工事・建築に関する契約書。

■ 建築確認済証、検査済証
建築基準法の規定に適合した物件であることを証明する書類。

■ 建設設計図書・工事記録書
建築時の設計・工事の実施工程を記録した書類

■ リフォーム履歴の分かる資料
リフォームを行っている場合は、履歴が分かる資料が必要。

いつ、どの書類が必要かなどは売却を進めていく中で詳細にご案内いたしますので、ご安心ください。

1-4 土地の権利の詳細、建物の状態を確認する

土地の所有権や抵当権をはじめとする権利関係は査定額にも大きく影響が出ます。
売却しようとしている物件の土地の範囲は明確にしておきましょう。
立地や面積にくわえ、接している道路状況によっても土地の価格は変わります。
接道状況や接道の種類を確認しておくことも、売却後のトラブルを避けることにつながります。

土地の権利や状況はお客様だけで把握するのは難しいため、私たちが土地の調査もしっかり行いますので、お気軽にご依頼ください。

1-5 築年数の長い物件を売却する場合

築年数が長くなった一戸建てには、そのまま中古物件として売る、土地として売る、更地にするなどの選択肢が考えられます。中古住宅を購入すると、条件により住宅ローン控除が受けられる場合があるため、中古住宅として売却する方が良い場合はそのままでの売却をおすすめします。建物付きで土地としての売却も可能ですし、更地にしての売却が有効な場合もございます。物件や周辺状況を見定め、適切な売却方法を総合的に判断しアドバイスいたします。

1-6 共有名義不動産の場合

売却したい物件を共有して所有している「共有名義」の場合は、共有者全員が売却にご納得いただいている必要がございます。共有者がひとりでも売却を拒否されると、 売却が行えなくなりますので、事前に話し合い、意思を統一ください。

1-7 相続する場合または相続した場合

ご高齢の方が一戸建ての売却を考える場合、ご家族に不動産として残すか、売却して現金化するか悩まれることがあります。相続前と後、それぞれに売却を行う場合どのようなメリット・デメリットがあるかをご紹介します。

●相続前に売却を行う場合

[メリット]
一戸建ての相続においては、分割方法が家族の争点になりがちです。
相続が発生する前に、現金化しておけば、分割が行いやすくなる点が一番のメリットです。

[ デメリット ]
相続税は相続資産に応じてかかってきますが、現金で相続する方が一戸建てを相続するより相続税が高くなる場合があります。

●相続した後に売却を行う場合
[メリット]
相続後に、一戸建てを売却した方が相続税を節税できる場合があります。相続後に戸建てを売却した場合も、一般的な売却時と同じように譲渡所得税が発生しますが、相続した不動産を10ヶ月以内に売却すると、所得税の負担が軽減される制度「取得費加算の特例」が適用されます。上手く活用すれば、相続後の売却の方が節税になる場合があります。

[デメリット]
相続人が複数人になる場合は、手続きが複雑になる場合があります。
例えば、相続人全員で一戸建てを共有財産とした場合は、売却時に全員の売却の意思が必要となるため、 スムーズな売却をお考えなら相続前に売却を行う方が良いかもしれません。

売却と相続どちらを先に行うか迷う際には、気軽にご相談ください。
提携している税理士のご紹介も可能です。

2　一戸建ての売却相談を行う

一戸建て売却に必要な準備ができたら、売却額を査定しましょう。その後は売主様ご本人で査定価格を元に販売価格を設定いただきます。ここでは、査定におけるポイントを紹介していきます。

2-1 査定を依頼する会社を選ぶ

納得の行く売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。
査定額の精度が甘いと、売却期間の長期化や相場よりも安い価格での成約につながってしまいます。
査定額の精度は、これまでの取引数が重要となるため、取引実績の豊富な会社に依頼することをおすすめします。
西日本産業は地域に密着し、取引件数も豊富です。市場に沿った価格をご提案いたします。

2-2 訪問査定がおすすめ

不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。より正確な査定を行いたいのであれば、訪問査定がおすすめです。それぞれの特徴をご紹介します。

●机上査定
現地調査をせず、登記事項証明書などの書類のみで価格を査定する方法。
概算の査定結果を数日で出すことができます。

●訪問査定
登記書類での査定を行ったうえで、現地を訪れ査定を行います。
机上査定に比べると日数はかかりますが、詳細な査定が可能です。
一戸建ては個々の特性が強いので、実際に見て査定をすることが大事になります。

訪問査定を行う際は、担当者に売却の目的や希望条件を詳しく伝えましょう。
目的を伝えることで、売主様に合った売却戦略の提案を受けられます。

2-3 一戸建ての査定方法を知る

査定時の評価項目やポイントを知っておくと、査定額をあげる準備ができます。
一戸建てでは、建物と土地をわけて査定を行います。
それぞれのどんなポイントが査定額に影響するかをご紹介します。

■建物
○築年数
○外装（屋根、建物の傾き）
○内装（間取り、生活導線、雨漏り、異臭の有無）
○設備（水回り、破損や痛みなどの状況）
○付加機能の有無

■土地
○交通の便などの立地条件
○土地の面積や形状
○日照や眺望条件
○接動状況

一戸建てでは、マンションと比べると築年数が重要になります。
査定額の計算方法は、土地部分が取引事例比較法、建物部分を原価法にて行います。

取引事例比較方法は、売却物件の近隣不動産の取引事例と比べながら、物件の個別要因を鑑み、価格を査定します。

建物の原価法は、多くの居住用不動産で計算される方法で、現状の建物を再度建てた際にどれくらいの費用がかかるのかを計算し、その価格から老朽化している設備分の価格を差し引くことで価格を算出します。

2-4 売却を依頼する会社を選ぶ

査定が終わり、売り出し価格の見通しがついたら、実際に売却を依頼する会社を選んでいきます。
会社選びの基準は、売却地域での信頼、実績、ネットワークを持つ会社を選ぶことが大事です。
また、売却の目的や売主様のご状況に寄り添ってくれる姿勢があるかも会社選びのポイントです。
西日本産業は地元久留米で豊富な実績、独自のネットワークを持っております。
売却戦略の提案もご要望に沿って柔軟に対応いたします。

3 媒介契約を行う

売却活動を依頼する不動産会社を決めたら、売主様と不動産会社の間で、売却の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。

3-1 媒介契約の種類

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの契約内容をご紹介します。

1. 一般媒介契約
複数の不動産会社に売却活動を依頼できるため、売却活動を一社に任せるのが不安な方に向いています。しかし、各社への連絡をご自身で行う必要があります。自分で買主を見つけた場合も、仲介会社を経由せず直接買主と売買契約を締結できます。契約期間の定めはありません。

2. 専任媒介契約
売却活動を1社に任せる場合の契約です。2週間に1回以上の報告が義務付けられているため、積極的な売却活動が行われることが多いです。自分で買主様を見つけた場合には、仲介会社を経由せず直接売買契約を結ぶことも可能です。契約期間は最長3か月とされています。

3. 専属専任媒介契約
専任媒介と同じように1社の不動産会社とのみ契約できる契約ですが、専任媒介契約との主な違いは、不動産会社からの活動報告の頻度が1週間に1回以上と多く設定されているため、より積極的な売却活動が行われます。さらに、自分で買主様を見つけても必ず不動産会社に仲介してもらい契約しなければならない点も専任媒介と異なります。契約期間は専任媒介契約と同じく最長3か月です。

どの契約にするかは売主様で選択することができますので、ご自身の考えに合うものをお選びください。
どのような契約が良いかもアドバイスいたします。

3-2 媒介契約に必要なもの

不動産会社と媒介契約を結ぶにあたって、以下の書類が必要となります。

■ 本人確認書類
・身分証明書
・印鑑
※建物や土地が共有名義の場合は所有者全員の本人確認書類が必要になります。

■ 権利証（または登記識別情報通知書）

■ 建物に関する書類
以下の書類で保有しているものは、ご持参ください。

・物件購入時の契約書、重要事項説明書など
・購入時の販売パンフレットなど
・建築確認済証、検査済証
・土地の地積測量図、境界確認書
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など
・地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など

設備の取扱い説明書・マニュアル・保証書などもあるか確認しておきましょう。

4 一戸建て売却活動

売却希望価格や期間など、希望を実現するためには、売却する物件の情報をできるだけ多くの購入希望者に伝えることが重要です。
実際に購入検討される買主様が内覧をする場合にも、注意すべきポイントがあります。
売却活動のコツをお伝えします。

4-1 HPや各広告媒体にてPR

売却活動では、物件情報サイトや各媒体を使って、売り出す一戸建てを露出し、購入者に気づいてもらうことが大切です。
西日本産業では、売主様の売却活動のサポートとして、自社HPや人気不動産サイトを通し、物件の告知活動を行います。

購入検討者の関心が高い写真の掲載には力を入れましょう。プロによる物件写真撮影もご紹介いたします。

4-2 内覧に向けた準備

内覧までの事前準備、注意点をご紹介します。
内覧前の事前準備としては、売却中の一戸建て物件のアピールポイントとなるものを把握しておきましょう。

よく見られる場所は、リビングやキッチン、水回り、庭などがあげられます。居住中の場合は、整理整頓、清掃し、清潔にしておくことも重要です。できる限り良い印象を持つように工夫しましょう。場合によっては、ハウスクリーニングを行うのも良いかもしれません。

4-3 媒介報告を受ける

媒介契約を結んだ場合は、不動産会社が売却物件に関する現状報告が義務づけられているため、定期的に状況報告が行われます。(専任媒介契約においては2週間に1回以上、専属専任媒介契約においては1週間に1回以上)
HPでの物件の閲覧状況や問い合わせの件数など、営業担当者から報告が行われます。疑問や要望がある場合は、都度伝えましょう。報告書の郵送やメール、お電話などご要望に沿った報告を行います。

4-4 購入申し込み

検討や内覧を経て、購入希望者から申込書がきたら、申込者と条件をすり合わせていきます。
「購入申込書」に記載されている購入条件を確認しましょう。確認すべき条件4点をご紹介します。

1. 購入価格
売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

2. 支払条件
手付金 売買契約締結時に受領する金額
内金 手付金の金額や引渡しまでの期間により設定される場合があります。
残代金 売買価格 −（手付金＋内金）です。

3. スケジュール
契約日 申込者の契約締結希望日が掲載されています。
決済日 申込者の売買代金の支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転等を行うため、一般的には法務 局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されることが多いです。 引渡し日 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様が買い替えの場合等は一週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。

4. 融資の利用予定
融資利用の有無、予定金額が記載されています。

※その他、売買契約締結に際し、申込者の希望される条件（解除項目、停止条件等の確認）などがあれば、掲載されています。

購入希望者との条件交渉はできるだけ少なく済ませた方がスムーズな売却につながるため、 営業担当者とよく話しあって条件交渉を行いましょう。西日本産業は、売主様のご希望や想いを第一にサポートを行います。

5 一戸建ての売買契約を結ぶ

購入条件の調整が終わったら、ついに「売買契約」です。 売買契約はどんな手続きが必要かを理解しましょう。

5-1 契約までに必要な書類と費用

売買契約を行うには下記の書類と費用が必要になります。

●必要書類
・登記関係書類（権利証または登記識別情報通知） ※原本の所在を確認し、コピーをとります
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・住民票
・本人確認種類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご準備ください）
・固定資産税納税通知書
・実印

代理人が契約を行う場合は、追加で下記の書類もご用意ください。
・委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
・代理人の印鑑
・売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・代理人の本人確認書類　※本人に事前に取引の意思確認が必要になります。

●諸費用
・仲介手数料の半金
・収入印紙（売買価格により異なります）

直前になって焦らずに済むように、売買契約に至る前から少しずつ余裕をもって準備しておきましょう。

5-2 契約の流れ

売買契約は売主様と買主様、仲介する不動産会社の三者にて行います。
基本的には、「重要事項説明書の読み合わせ」、「売買契約」、「署名・捺印、手付金の受領」、「売買契約の締結完了」の流れで行われます。

● 重要事項説明書の読み合わせ
取引に関わる重要な事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面の交付を行います。

説明事項
・対象となる不動産の権利関係
・法令上の制限事項
・飲用水・電気・ガスの供給、排水施設の設備状況に関する事項
・契約解除に関する事項
・「建物状況調査」実施の有無および内容など

● 売買契約
次に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。
契約内容や物件の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご理解ください。

● 署名・捺印、手付金の受領
説明事項にご納得いただけたら、すべての書類に署名・捺印を行い、買主様より手付金を受領します。
手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。

● 売買契約の締結完了
当日の手続きはこれにて完了です。
買主様より再度内覧のご希望があるかなど、事前に確認しましょう。

5-3 契約後の手続き

無事に売買契約が結べたら、次のステップである引渡しの流れとポイントについて説明します。
売主様に住宅ローンが残っている場合、完済手続きを行います。金融機関の抵当権が設定されていた場合は、抵当権抹消の手続きも必要となります。手続きには時間がかかるので、事前にローン借入先金融機関に確認しておきましょう。
司法書士や専門家によるサポートも行いますので、必要な場合はご相談ください。
また、一戸建ての取引時には、測量が必要となる場合もあります。これらにも費用や期間がかかるので、あらかじめ確認しておきましょう。必要な場合は、弊社にてご案内いたします。

5-4 引渡しまでに行うこと

売却が完了すると、売主様は新しい住居へと移り住む必要があります。
引越し準備は計画的に進めておきましょう。理想としては、買主様に物件を引き渡す約1ヶ月前が目安です。

想定スケジュール
●引越し1ヶ月前
・引越し方法の検討と業者の手配
・荷造りや粗大ごみの手配など、引越しの準備
・駐車場解約の手続き
・学校の転校手続き

●引越し1～2週間前
・電話の移転・郵便物転送の手配等
・役所へ転出届を提出
・電気、ガス、水道会社への届出等

●引越し当日から引渡し直前
・当日は、電気、ガス、水道の開栓
・引越し後、速やかに届出や住所変更の手続き
・売主様と買主様の立ち合いで、最終の引渡し前確認。設備表に基づく建物設備の確認に加え、一戸建て売却の場合は境界の確認もする

引越し前にはやることがたくさんあります。
チェックリストを用意して、ひとつひとつ確認しながら計画的に行いましょう。

6 残代金受領・引渡し

売買契約を締結したら、「決済」を行います。売主様と買主様との取引を完了させる最終段階です。
「残代金の授受」と「物件の引渡し」を行い、買主様から売買代金の残代金の支払い、売主様から買主様への物件の所有権移転登記の手続きを行います。

6-1 引渡しに必要な書類

決済を行う際に、売主様には下記の書類や費用をご準備いただきます。

●書類
・権利証または登記識別情報通知（一戸建てなら土地と建物、それぞれ1通ずつで合計「2通」必要）
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・住民票
・固定資産評価証明書
・買主様に引継ぐ書類（設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等）
・本人確認書類（運転免許証等、本人と確認できるものをご用意ください）
・司法書士への委任状
・鍵一式

●費用
・登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
・司法書士報酬
・固定資産税や管理費の精算金
・仲介手数料の半金

●印鑑等
・実印
・銀行印
・通帳（ローン返済口座のもの）

6-2 引渡しの流れ

決済を行う前の最終確認として、売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」が記載通りの状態かを確認します。記載に問題がなければ、代金の精算と引渡しを行います。

●確認事項
・物件状況等報告書の記載内容（雨漏りやシロアリの被害等）
・設備表の記載内容（設備の有無、故障・不具合の有無を確認）
・隣地との境界標の確認

決済及び引渡し当日の流れは下記の流れで行われます。

■ 登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

■ 残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や都市計画税等の精算を行います。

■ 関係書類の引渡し
付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡します。

■ 鍵の引渡し
買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」に署名、捺印します。

■ 諸費用のお支払い
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用を支払います。

買主様が引き渡しを受けた後に設備の故障が見つかると、トラブルになりかねません。
設備の修理代や処分代は売却額から差し引いて交渉する方法もありますので、事前に条件を記載し、 トラブル防止に努めておくと安心です。

6-3 確定申告

物件の売却が済んだ後、最後に確認することは、確定申告についてです。

不動産売却を行った翌年の2月16日～3月15日までの間に、ご自身で確定申告を行う必要があります。
スケジュールは年度によってズレることがあるので、事前に確認しましょう。

確定申告を行うことで、売却により利益が出た場合は節税ができ、損をした場合も、還付を受けられることがあります。
一方、確定申告を行わずに、譲渡益が出た場合には、延滞税や無申告税、重加算税といった罰則が課せられてしまいます。

●譲渡益が出た場合
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例


・所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例等 ●譲渡損失が出た場合
・自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定の自宅の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例等

確定申告が1人で行えるか不安な方はぜひご相談ください。
提携の税理士をご紹介します。